Quanto dovrebbero rendere gli immobili? Mi è capitato di guardare un programma chiamato case a rendita, un format televisivo americano in cui le persone cercano degli immobili da investire. 

In questo caso si trattava di una coppia che cercava una casa da ristrutturare e poi mettere a rendita. 

Avevano trovato un immobile che sarebbe costato, al netto della ristrutturazione, 300.000 dollari. 

Potrebbe essere un buon investimento? 

Facciamo però prima un breve excursus su quelle che sono le caratteristiche dell’investimento immobiliare. 

Gli immobili rappresentano degli investimenti illiquidi perché è molto difficile disinvestirli in quanto parliamo di un’operazione che richiede del tempo e fortuna nel trovare velocemente un acquirente interessato a comprare.

Seconda cosa l’immobile è fortemente concentrato su una specifica area geografica e quindi le dinamiche del quartiere andranno ad incidere sul prezzo.

Inoltre l’immobile presenta anche dei costi di deterioramento che bisogna mettere assolutamente in conto. Bisogna poi considerare che il loro prezzo oscilla per cui ci si può ritrovare con una perdita in conto capitale anche importante

D’altro canto l’immobile può permettere degli introiti fissi mensili e comunque chi acquista un immobile detiene un bene tangibile.

Infine, vista l’elevata eterogeneità delle dinamiche dei prezzi immobiliari, ci possono essere acquisti intelligenti che possono assolutamente fare la differenza. 

Detto questo, dati i pro e i contro, a nostro parere il rendimento di un investimento immobiliare dovrebbe trovarsi a metà strada tra il rendimento atteso delle obbligazioni e quello previsto dalle azioni. 

Ed il rendimento degli immobili dovrebbe essere un po’ più vicino a quello delle azioni. 

Fatto questo excursus, esaminiamo l’investimento immobiliare della coppia protagonista del programma di cui ti parlavo in apertura di articolo.  

Immaginiamo che la coppia abbia bisogno di stipulare un mutuo per acquistare l’immobile.

L’investimento della coppia sarà un buon affare? 

Dobbiamo dividere l’analisi in tre parti:

  • i rischi e le opportunità dell’investimento;
  • il confronto dell’investimento rispetto agli altri asset finanziari.

Il rendimento atteso 

La coppia splenderà €300.000 e sottoscriverà un mutuo per acquistare l’immobile e pagato il mutuo metteranno 430 euro al mese. 

Considerando l’importo della rata, il mutuo dovrebbe durare 20 anni quindi faremo l’ipotesi con il mutuo a 20 anni. 

Come abbiamo visto i 430 euro mensili corrispondono ad un rendimento annuo dell’1,72% annuo. 

Dopo aver pagato il mutuo allora il rendimento sarà ipoteticamente del 7,6%

Per semplicità, facciamo finta che il valore dell’immobile resti uguale anche dopo vent’anni. 

I rischi dell’investimento 

Adesso con i rischi dell’investimento dobbiamo cercare di capire se il rendimento che avremo e supportato da rischi che andiamo a correre. In tal senso stiamo parlando del premio per il rischio dell’investimento. 

Detto in parole in parole povere, ha senso economicamente assumersi questo rischio?

I rischi che ci andiamo a prendere per avere il rendimento inferiore al 2% per i primi 20 anni sono:

  • Rischio liquidità, se gli inquilini vanno via riuscirò in tempi celeri a rimpiazzarli? E se non pagano per un periodo? 
  • Rischio imprevisti, cosa succede quando si romperà qualcosa? 
  • Rischio credito, se ho bisogno di nuova liquidità c’è il rischio che le banche non mi diano i soldi per la troppa esposizione. 
  • Rischio prezzo, il valore dell’immobile potrà calare. 

Ma per capire se un investimento è conveniente (o meglio se vale la pena correre questo rischio a fronte dei rendimenti potenziali) dobbiamo prima di tutto fare un’analisi basata sulle nostre aspettative ma poiché le nostre aspettative potrebbero essere distorte ecco che ci viene in aiuto l’ultimo punto, ovvero il confronto con le altre attività finanziarie. 

Confronto con le altre attività finanziarie 

Adesso semplicemente dobbiamo fare il confronto con le altre attività finanziarie. Mettiamo a confronto le azioni e le obbligazioni andando ad effettuare sempre la valutazione dei rischi e dei rendimenti.

Le azioni

Il rendimento medio annuo atteso in termini reali delle azioni e del 7%. In termini reali significa puliti al netto dell’inflazione quindi al netto dell’aumento dei prezzi ma noi adesso, per semplicità, facciamo finta che sia 7% nominale. 

Il rischio però è quello di potersi trovare di fronte forti oscillazioni di prezzo com’è il caso del forte drawdown ovvero ribasso a seguito del coronavirus che hanno subito i mercati finanziari.

L’investimento azionario e quindi un attività finanziaria da tenere nel lungo periodo ma ha il vantaggio di essere venduta immediatamente. 

Per le obbligazioni invece non c’è bisogno di fare dei calcoli medi attesi ma basta vedere quello che offrono le in quel determinato periodo di tempo e su un orizzonte temporale molto lungo come nel caso della coppia che ha comprato la casa con un mutuo di 20 anni. Quindi con un’aspettativa molto lunga ci si può aspettare, con una buona diversificazione in Titoli di Stato e società molto solide ad un rendimento di qualche punto percentuale. 

Anche in questo caso le obbligazioni possono essere vendute con estrema facilità, tuttavia entra in ballo il discorso del rischio fallimento di qualche azienda che può andare a ridurre il valore del capitale ovviamente quanto più c’è diversificazione tanto più questo rischio si riduce. 

Conviene fare questa operazione immobiliare?

Se se non ci fosse stato il mutuo, l’operazione poteva essere interessante ha patto che rappresentasse una percentuale del patrimonio totale. Cioè se ho 300.000 euro da investire non posso metterli tutti in una singola operazione, tra l’altro che anche super geolocalizzata. Ma questa operazione immobiliare è un’operazione che ha più senso su patrimoni più elevati. 

Nel caso della coppia invece che addirittura si fa carico di un mutuo, sicuramente si tratta di un’operazione rischiosa che è molto pericolosa se non si dispone di liquidità da parte per fronteggiare eventuali rischi dovuti a perdite di affitti o danni all’immobile di competenza del proprietario. 

La coppia che decide di fare un mutuo, in questo caso, sta utilizzando l’effetto leva ovvero si indebita per fare un investimento e mentre quando non c’è un mutuo è più facile fare un confronto perché basta analizzare i rischi e benefici rispetto a gli altri investimenti. 

Chiaramente la coppia fra vent’anni si ritroverà un capitale che diversamente non avrebbe avuto ma questo operazione non è assolutamente priva di rischi e può nascondere delle insidie dietro l’angolo come la variazione di prezzo dell’immobile oppure mancate entrate sugli affitti.