Crowdfunding immobiliare: come funziona e dove investire

Negli ultimi anni è nata una nuova forma di investimento immobiliare a cui è possibile approcciarsi anche con capitali ridotti, partendo addirittura da poche centinaia di euro.

Sto parlando del crowdfunding immobiliare, una moderna tipologia di investimento alternativo rispetto a quelli più tradizionali come le azioni o le obbligazioni.

Nei paragrafi successivi ti spiegherò come funziona il crowdfunding immobiliare, quali sono le piattaforme per investire, i vantaggi e i rischi.

Con il crowdfunding immobiliare puoi prendere parte a progetti immobiliare di costruzione, ristrutturazione o riconversione di immobili, situati in Italia o nel resto del mondo

Potrai partecipare ai progetti immobiliari sottoforma di prestito (in tal caso si parla di lending crowdfunding) oppure potrai entrare direttamente in società dividendo gli utili (equity crowdfunding).

Ogni piattaforma adotta un tipologia o un’altra. L’equity è un po’ più rishioso ma può essere più remuretativo.

In ogni caso in questa tabella ho indicato di quale tipologia si tratta:

Piattaforme dove investire nel crowdfunding immobiliare

Tutti i progetti su cui puoi investire sono soggetti a rigide due diligence ed approvati attraverso una valutazione eseguita da esperti del settore. Se i progetti non raccolgono le somme necessarie, il denaro prestato viene interamente restituito agli investitori.

Crowdfunding immobiliare: come funziona

Ora che sappiamo quali sono i migliori siti per investire in immobili online, cerchiamo di capire come funziona il crowdfunding immobiliare (o real estate crowdfunding ).

Sappiamo già che rappresenta una grande opportunità perché ti permette di iniziare ad investire in immobili online anche con somme molte basse, addirittura anche con solo 50 euro.

Conviene? E’ sicuro? Ad oggi le piattaforme di lending immobiliare in Italia sono tante e decisamente affidabili perché tutti progetti finanziabili (di costruzione, ristrutturazione o riconversione) sono attentamente analizzati e verificati prima di essere pubblicati.

Inoltre i rendimenti medi annui possono essere a doppia cifra quindi sono molto interessanti ma l’investimento non è esente da rischi!

Ricapitolando con il crowdfunding immobiliare puoi:

• iniziare ad investire anche se hai pochi soldi a disposizione;
• poter differenziare ed investire su più piattaforme di crowdfunding immobiliare e quindi su un maggior numero di progetto. In questo modo rispetti il sacrosanto principio della diversificazione, importantissimo quando si investe, per distribuire meglio il rischio insito negli investimenti.

Quali sono le due tipologie di crowdfunding immobiliare

Di fatto puoi fare investimenti in immobili online muovendoti su due fronti:

• facendo equity crowdfunding;
• tramite il crowdlending immobiliare.

L’ultima opzione è quella più famosa e semplice in quanto ti permette di scegliere il progetto di costruzione, ristrutturazione o riconversione di un immobile e finanziarlo con la somma che preferisci.

In questo modo stai prestando del denaro ad un’azienda che, al termine del periodo pattuito (di solito 10 mesi oppure mensilmente) ti restituisce il capitale che hai prestato più gli interessi, che solitamente su base annua si aggirano attorno al 12%.

Questo è ciò che si chiama lending crowdfunding immobiliare.

Diversa è l’ipotesi dell’equity crowdfunding tramite cui investi diventando socio del progetto immobiliare che hai deciso di finanziare.

In tal caso il tuo guadagno deriverebbe dalla ripartizione degli utili societari, in proporzione a quanto hai investito nel progetto.

Rendimenti del crowdfunding immobiliare

Un studio corposo del politecnico di Milano ha analizzato i rendimenti delle piattaforme di crowdfunding sia sulle principali piattaforme europee che sulla piattaforme italiane ed i risultati emersi sono davvero molto interessanti.

Lo studio ha analizzato il rendimento medio annuo delle principali piattaforme di crowdfunding immobiliare in Europa al 31/12/2021. La piattaforma che ha ottenuto un rendimento medio più basso è stata del 5,3% mentre la piattaforma con il rendimento più alto ha portato un lauto 14,5%.

Sul mercato italiano è stata condotta un’analisi sui rendimenti annuali al 30/06/2022. Ecco il rendimento medio:

I rendimenti annuali hanno sfiorato il 10%. Quindi assolutamente rendimenti molto interessati superiori al mercato azionario.

Mi permetto di sfoggiare i miei studi universitari di finanza per introdurre un altro aspetto su questo investimento incredibilmente interessante: la non correlazione rispetto agli altri investimenti immobiliari e altre forme di investimento.

In pratica se invece di investire tutta una somma su un progetto ma dividi questa somma su più progetti e più piattaforme, riduci il rischio a fronte di un rendimento di tutto rispetto.

Vantaggi del crowdfunding immobiliare

I vantaggi del real estate crowdfunding o crowdfunding immobiliare, come dir si voglia, sono tantissimi:

• l’investimento minimo richiesto è molto basso e permette a chiunque di accedervi.

• i rendimenti sono davvero molto interessanti e superiori a molte altre forme d’investimento.

• utilizzare le piattaforme di lending immobiliare è semplicissimo perché basta iscriversi, caricare i fondi che si desidera investire, scegliere il progetto ed attendere di incassare capitale e rendimento.

Come accennato già in apertura di articolo, il primo grande vantaggio del crowdfunding immobiliare è la possibilità che offre a chiunque di poter investire direttamente in immobili.

Il fatto che le piattaforme prevedano un limite minimo d’investimento davvero molto basso è realmente una rivoluzione. Investire in immobili nel mondo tradizionale è costoso e quindi non alla portata di chiunque.

Il lending crowdfunding immobiliare è quindi estremamente inclusivo ma tutto questo non lo rende certo sicuro e vantaggioso al 100%.

Ricorda che non esistono investimenti sicuri e privi di rischi e anche in questo caso dovrai valutare con estrema attenzione ogni singolo progetto prima di investirci i tuoi soldi.

Inoltre applica sempre il principio della diversificazione e non fossilizzarti mai su una singola tipologia di investimento ma investi in più progetti e in più piattaforme (in fondo all’articolo hai la lista delle piattaforme di crowdfunding)

Le piattaforme operano un’attenta scrematura, valutando con molta attenzione quali progetti approvare e quali no ma leggi sempre con attenzione tutte le informazioni a tua disposizione circa la società che richiede il finanziamento.

Rischi del crowdfunding immobiliare

Tutte le piattaforme di crowdfunding immobiliare lo specificano a caratteri cubitali: non esistono garanzie sui vari progetti da finanziare o di cui diventare soci.

Il primo metodo per ridurre i rischio è la diversificazione.

Poi ci sono aspetti che ho discusso nell’articolo sugli investimenti immobiliari.

Ma un aspetto molto importante per ridurre il rischio del crowdfunding immobiliare è il Loan to Value.

LTV (Loan To Value)

Un parametro molto importante da valutare è l’LTV, ovvero il rapporto tra l’importo del finanziamento ed il costo dell’intera operazione.

Ad esempio, un LTV del 75% indica che la società ha richiesto un finanziamento sulla piattaforma per il 75% dell’importo totale di cui necessita. Ciò significa anche che il capitale proprio ammonta al 25%.

In questo esempio i valori sono decisamente bassi e dovresti valutare bene il da farsi perché più LTV è alto e maggiore è il grado di rischio del progetto immobiliare.

Lista delle piattaforme di crowdfunding immobiliare