Investimenti immobiliari: la guida completa

Ci sono due macro aspetti che esamineremo in questo articolo: quali sono i rischi di un investimento e come investire in immobili.

Infatti ci sono diversi strumenti finanziari che permettono di investire in immobili anche con piccole cifre: i due strumenti finanziari gli ETF e il crowdfunding immobiliare.

Immobili a reddito: affitti brevi o 4+4?

Sono in diversi ad aver messo a reddito la propria casa attraverso affitti brevi come airbnb. Questo fenomeno è diventato così diffuso da creare un problema sociale di caro affitti.

In merito alla scelta tra affitti brevi e 4+4, uno studio del Sole24ore ripreso da Ansa, ha analizzato i rendimenti degli affitti brevi (fino a 30 giorni) rispetto agli affitti lunghi (4+4 anni) in sette grandi città italiane.

Anche con un aumento della cedolare secca al 26% nel 2024 per chi affitta almeno due appartamenti brevemente, l’affitto breve rimane più redditizio rispetto all’affitto lungo, tranne che a Torino.

I calcoli si basano su dati di mercato medi per un bilocale di 70 mq in zona semicentrale e le tariffe medie delle locazioni brevi.

A Roma, per esempio, il reddito netto annuo dall’affitto breve supera significativamente quello dell’affitto lungo, anche considerando la nuova aliquota.

Tieni però in considerazione una cosa: il costo del tuo tempo.

Gli affitti brevi richiedono una maggiore gestione del tempo da parte tua.

Quali sono le variabili che devi considerare quando decidi di investire in immobili

Saper investire negli immobili comporta non poche competenze, infatti esistono anche libri sugli investimenti immobiliari.

Tuttavia in questo capitolo ho racchiuso le principali variabili che impattano su questa tipologia di investimento:

Posizione

La localizzazione dell’immobile è forse il fattore più critico. Zone con alta domanda abitativa o commerciale, buoni collegamenti, vicinanza a servizi come scuole, ospedali e aree commerciali tendono ad avere un apprezzamento maggiore nel tempo.

La posizione deve essere un fattore determinante anche in funzione della popolazione.

La dinamica demografica in Italia è infatti in declino e questo già porta in generale a una diminuzione della domanda abitativa. Allo stesso tempo si assiste al fenomeno dello spopolamento dai piccoli centri.

Tale situazione rende il mercato immobiliare di queste aree particolarmente inerte soprattutto se pensiamo al fatto che in Italia circa il 70% della popolazione possiede un’abitazione.

Di conseguenza, in un contesto dove la maggior parte delle persone è già proprietaria di un immobile pensa ai rischi dello spopolamento.

Fattori economici

L’economia generale, il tasso di disoccupazione, l’inflazione e la crescita del PIL possono influenzare il potere di acquisto e quindi la domanda di immobili.

Siamo già una nazione che non cresce dal punto di vista demografico e un peggioramento economico porta principalmente un danno alle categorie più vulnerabili: i giovani.

Siccome sono i giovani che acquistano maggiormente le case, vien da se che una crisi inciderebbe sugli acquisti degli immobili che porterebbe a una discesa dei prezzi come è già successo con la crisi dei mutui subprime nel 2007.

Rendimento locativo

La capacità di un immobile di generare reddito attraverso l’affitto è una componente chiave dell’investimento immobiliare.

Questo aspetto si aggancia al discorso dello spopolamento. Infatti zone ad alta domanda locativa possono offrire rendimenti locativi superiori.

Sviluppi futuri di un’area

Gli sviluppi futuri sono un motore fondamentale del valore immobiliare e delle opportunità di investimento nel settore.

Gli investitori che riescono ad anticipare e sfruttare le tendenze emergenti possono beneficiare di un apprezzamento significativo del valore e di rendimenti superiori.

Tuttavia, è essenziale condurre ricerche approfondite e considerare attentamente i potenziali rischi e i tempi degli investimenti, dato che gli sviluppi futuri possono anche essere soggetti a ritardi, cambiamenti nei piani e variazioni nelle politiche pubbliche.

Sviluppi Commerciali e Residenziali

La realizzazione di nuovi sviluppi commerciali, come centri commerciali, uffici e complessi residenziali, può attrarre residenti e imprese, creando una domanda aggiuntiva di immobili.

Questi progetti possono servire come catalizzatori per ulteriori investimenti e sviluppi nell’area, migliorando l’attrattiva complessiva e stimolando la crescita del valore degli immobili.

Considerazioni Ambientali

I progetti che tengono conto della sostenibilità e dell’impatto ambientale, come gli edifici a basso consumo energetico e gli spazi verdi urbani, stanno diventando sempre più importanti per gli acquirenti e gli inquilini.

Diversificazione

L’ubicazione e il tipo di immobili nel portafoglio di investimenti possono influenzare il rischio e il rendimento. La diversificazione può aiutare a mitigare i rischi specifici del settore.

Per questo devi valutare il crowdfunding immobiliare.

Investimenti in ETF immobiliari (REITs)

Gli ETF REITs sono fondi di investimento quotati su borsa italiana, offrono un’esposizione diversificata al mercato immobiliare, includendo varie tipologie di proprietà come uffici, centri commerciali, appartamenti e magazzini.

Attraverso gli ETF REITs, gli investitori possono beneficiare della crescita del valore degli immobili e della distribuzione regolare dei dividendi, il che li rende particolarmente attraenti per chi cerca un flusso di reddito passivo.

Inoltre, investire in ETF REITs riduce il rischio e la complessità legati alla proprietà diretta di immobili, fornendo un accesso semplice al settore immobiliare globale con un unico prodotto finanziario.

Puoi acquistare gli etf immobiliari su piattaforme come trade republic

Crowdfunding immobiliare

Uno dei metodi più efficaci però non è quello di fare queste operazioni in autonomia ma utilizzare piattaforme di Lending crowdfunding immobiliare.

Rispetto ai fondi hai meno diversificazione ma sei tu a scegliere quale investimento effettuare.

Queste piattaforme, regolamentate dalla Consob e gestite da esperti del settore finanziario ed immobiliare, raccolgono i soldi di vari investitori e si occupano in prima persona delle operazioni immobiliari. 

L’investimento minimo richiesto è di poche centinaia di euro, quindi con pochi soldi puoi permetterti di investire in diverse operazioni immobiliari, riducendo nettamente il rischio del tuo investimento.

Gli investimenti immobiliari tramite le piattaforme di real estate crowdfunding ti permettono di scegliere con cura tra tantissimi progetti immobiliari interessanti, investendo somme di denaro molto basse se paragonate a quelle necessarie per investire in una casa.

Qui hai una tabella delle principali piattaforme di crowdfunding immobiliare: